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大規模修繕コンサルタント

快適な住環境をご提案します

建築構造物の劣化・損傷の調査診断および補修工事による設計監理から工事完了後のメンテナンスの支援、リニューアル、リノベーションに至る幅広い建築物の維持管理に関わる業務を居住者やオーナーの立場になり、費用対効果を重視する視点で行っています。


大規模修繕の必要性及び目的

大規模修繕・改修工事は築10〜13年周期で行われます。
建物自体劣化は免れませんが、修繕や改修によって少しでもその速度を緩めできるだけ長く使用できるよう行うものです。

≪大規模修繕の目的は、次のとおりです≫




業務の視点

≪設計監理方式には次のとおりメリットがあります≫
適切な工事内容を把握、設定できる
公正に適切な施工業者を選定できる
専門家が工事監理をすることで品質が確保される




大規模修繕工事コンサルタント業務の流れ

  1.調査診断業務

@調査アンケート(建物・設備)
事前に管理組合様の意見をヒアリングした上で、マンションにお住いの皆様を対象としたアンケート調査を実施します。

A現地調査業務(共用部・専有部)
アンケート結果をもとに共用部(屋上・廊下・階段室・外構)また、占有部(バルコニー)を専門の調査員が調査します。コンクリート中性化・塗膜引張試験・シーリング物性試験・外壁タイル引張試験・設備配管関係試験等を実施します。

コンクリート中性化試験
塗膜引張試験
シーリング物性試験

B劣化図の作成(建築基本図のCAD化)
建物の竣工図面をCADデータ化し、調査で確認した建物・設備の劣化状況を図面に転記し、劣化図を作成します。
C積算業務
建物の修繕工事に必要な各種数量を算出します。
D設計業務(概算設計見積書・仕様書の作成)
算出した数量をもとに概算設計見積書を作成します。
劣化状況に応じ、適切な修繕を行うため、工事仕様書を作成します。
E調査診断報告書作成業務
@〜Dの内容をまとめ、調査診断報告書を作成します。

  2.調査診断結果報告

調査診断の結果を報告させて頂きます。建物・設備の劣化状況において、どの部位に劣化が見受けられたのか、劣化の状態はどのようなのか等を調査写真・劣化図を用い、詳しく説明します。

  3.実施設計業務

調査診断結果をもとに、工事の優先順位を把握します。工事範囲・工事期間・工事に必要な仕様を考察し、予算に適した修繕工事を提案します。グレードアップ工事も含め、管理組合様と一緒に工事の内容を決定していきます。

  4.(臨時)総会決議

総会に同席させて頂き、工事範囲・内容及び予算金額の承認、修繕費用の追加決議等、管理組合様のサポートをします。

  5.大規模修繕工事着工準備

工事内容が決定したら、見積依頼業者の選定を行います。
工事請負業者の選定基準を作成し、基準に見合う入札業者を入居者推薦、コンサルタント推薦等により決定します。
見積依頼業者の決定後、現場説明、質疑応答等、見積りに必要な業務を管理組合様に代行し行います。
入札実施後、見積比較表を作成し、管理組合様と一緒に工事請負業者を決定します。

  6.(臨時)総会決議

総会に同席させて頂き、工事請負業者の決定・承認を行います。

  7.工事着工

工事契約の立会い、工事請負業者が開催します住民説明会の立会いをさせて頂き、工事が円滑に進むよう、サポートします。工事期間中、現地にて検査を実施し、工事請負業者が適切な工事を施工しているか、仕様書通りの材料を使用しているか等の工事監理をします。また、工事期間中に発生しうる追加工事の検討・提案をします。工事請負業者が開催する定例打合せ会に同席し、工事の進捗状況・問題点を確認します。

定例打合せ会開催
調査マーキング検査
中間検査
材料検収状況
  8.工事完了・引渡し

工事完了後も管理組合様とアフターメンテナンスを実施し、定期点検の立会い・手直し工事の内容確認をします。



調査診断・設計・監理内容

1)建物の調査・診断
建物の劣化上京を把握し、最良の修繕方法を検討。
2)管理組合の助言
修繕工事の内容や方法等を管理組合に提案し、より良い住環境の整備、工事項目の決定や工事予算計画書作成の助言。
3)設計図書の作成
工事設計図・仕様書・数量表の作成。
4)予算見積書の作成
設計図書に基づき、工事予算見積書を作成して管理組合予算を決定。
5)施工業者選定の補助
業者選定基準の取決めや、応札業者選定の助言。
6)現場説明会の実施
応札業者に工事内容の説明会を行い、質疑等の回答。
7)見積書の調査
業者の見積内容や適正価格、数量のチェック等を行い施工業者決定の補助。
8)請負契約案の作成
工事契約の内容や諸条件の取決めの助言。
9)施工計画書の検討
業者から提出された、施工計画や工程表の検討及び指導助言。
10)工事の管理・検査
工事が設計図や仕様書の内容に合致しているなか、調査や検査をして管理組合へ報告書を提出。
11)増減精算の承認
工事内容、工期や請負金額の変更に関する内容を、管理組合と共に審査し承認をする。
12)工事完了の立会い
工事完了の検査をし、契約内容通りに施工されているかを調査手直し部等の指摘や再検査の立会い。
13)完了書類の作成
業務完了通知書及び関係図書の管理組合への提出。
14)長期修繕計画の見直し
今後予想される、修繕工事項目の整理や見直しの助言。
15)定期検査の立会い
請負契約書に明記されている、定期検査の立会い。


調査診断の内容

建築の現状の仕様等調査
建物の設計図書や補修履歴、点検の状況等を基に建物の現状の把握を行います。
アンケート調査
全住戸を対象に、供用部の漏水や鉄部のサビ、建物の現状やバルコニー調査の意向確認のために行います。
また、改良のためのご意見なども併せてお伺いします。
躯体調査
白華現象、鉄筋爆裂、ひび割れなどについて目視や打診によって調査を行います。
なお、中性化の程度について、サンプルを採取し試験を行います。
外壁仕上げ調査
タイルの浮き・付着力、塗膜の劣化・付着力について、目視、打診、引張り試験などによって調査を行います。
防水調査
屋上やベランダ、開放廊下の防水の状況について目視等によって調査を行います。
また、シーリングについては目視及びサンプルの採取試験によって健全性を判定します。
鉄部調査
鉄部の塗装やサビの状況などについて目視、触診などによって調査を行います。
設備調査
給水管、排水管の状況について、アンケートでの把握や内視鏡検査により調査を行います。
その他
隔て板や堅樋などの状況やバリアフリーへの対応など必要やご要望に応じ調査を行います。



建物調査診断

アンケートの結果を参考にしながら、建物共用部について目視調査をします。
必要に応じて目視に合わせて、触診、打診等の床面、壁面等の調査をします。
なお、ゴンドラや足場は使用いたしません。
各住戸のバルコニーについては、事前に許可を得た上で、全住戸の5〜10%を目安に立入調査を行います。
・外壁塗装の剥離、チョーキング
・外壁のクラック、浮き(タイル、コンクリート)、欠損
・鋼製建具の腐食





■機器を使用した調査(試験)を行います。

・塗膜の付着強度試験
・躯体中性化試験
・外装タイル付着強度試験
・シーリング引張り試験
・給水管内視鏡調査
  (必要に応じ実施)



■調査報告書の作成
アンケート調査結果、現地調査結果、各検査機器による調査結果に考察を加え、劣化状況の現況写真を添付し作成→報告会の開催



■設計図書等作成、業者選定
・診断結果、修繕履歴を踏まえた適切な範囲と改善方法の検討
 (公共建築改修工事標準仕様書、建築改修工事監理指針等に基づく)
・設計図書、仕様書の作成(対象範囲、改修工法、数量計算書)
・予算見積書の作成 (修繕費用に応じた設計図書の見直し)
・施工業者選定の補助
 (見積もり依頼・業者選定アドバイス、現場説明、見積依頼、ヒアリング等)



施工時の体制





監理・検査

業者提出施工計画書の指導助言
使用材料の承認、確認
色の選定、決定などのアドバイス
各工程毎の施工過程確認、検査
(施工不具合の是正、施工時点で判明した課題への対応)
増減数量精査、査定
(入札残、予備費の検討)
中間検査
完了検査
書類確認



監理実施例
監理報告会を定期的に実施します。


足場架設後の調査で新たに確認された、欠損部位の補修方法について指示
タイル浮きが著しい箇所について、試験貼りを行い付着強度を確認した上で、改修方法を変更
劣化図(施工者作成)の現地での照合確認※増減数量の確認は契約金額の変更を伴うため重要です。
バルコニー側溝での水たまりを確認(勾配修正を指摘)
シーリング材料の使い分け(塗装面)が設計と異なっており、打ち替えを指示
バルコニーの防水状況の確認メッシュの浮きがないようウレタンを塗布するよう指摘











※建物の規模、形状、理事会・修繕委員会の開催頻度などにより幅があります。



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